上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步平穩恢復
2020年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后，持續保持平穩恢復態(tài)勢?？傮w上，市場(chǎng)恢復基本符合預期。預計1—6月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)-7%，商品房?jì)r(jià)格同比增長(cháng)2%左右，新開(kāi)工面積同比增長(cháng)-6%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將實(shí)現正增長(cháng)，而1—5月份相關(guān)數據分別為-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。
受疫情沖擊影響，今年1—2月份，除房?jì)r(jià)外房地產(chǎn)相關(guān)各項指標均呈大幅下降。其中，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)-39.9%，新開(kāi)工面積同比增長(cháng)-44.9%，開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)-16.3%，商品房?jì)r(jià)格同比增長(cháng)3.3%，增幅明顯低于去年同期。此后樓市總體保持邊際遞減式穩步恢復。1—3月份和1—4月份，商品房銷(xiāo)售面積同比分別增長(cháng)-26.3%和-19.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(cháng)-7.7%和-3.3%，商品房?jì)r(jià)格分別增長(cháng)1.2%和0.7%，增幅明顯低于去年同期。
空間上，城市房?jì)r(jià)分化出現新變化。從開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售看，中部地區下滑最為嚴重，恢復最慢，東北下滑一般但恢復較慢；從城市房?jì)r(jià)變化看，分化出現新情況。多個(gè)來(lái)源渠道的數據顯示：2020年5月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)穩步上漲，三線(xiàn)城市相對平穩，四線(xiàn)城市略有回調，表明不同層級城市樓市持續分化。此外，各線(xiàn)城市均出現“漲平跌”的分化，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)從一二三四線(xiàn)城市間的分化轉向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化。
疫情沖擊、結構性潛力與政策定力決定樓市未來(lái)走勢。當前結構性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，決定綜合預期穩定向好。房地產(chǎn)調控政策不變，避險需求增加，決定多方主體仍有推進(jìn)市場(chǎng)逐步恢復的動(dòng)力。監管持續從嚴，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍有可能向房地產(chǎn)市場(chǎng)外溢，表現為開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增長(cháng)恢復遠高于開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現為抵押貸款較快恢復。此外，各地政府也加大土地拍賣(mài)力度，減弱行政調控力度，多措并舉救助相關(guān)企業(yè)。在上述合力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力得以緩解，銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊升，投資、開(kāi)工也加快恢復。
兩個(gè)規律與三個(gè)因素影響樓市空間新分化：兩個(gè)規律指城市“異速增長(cháng)”和金融“嫌貧愛(ài)富”。隨著(zhù)城市人口規模增長(cháng)，房?jì)r(jià)會(huì )出現異速增長(cháng)，金融機構更加偏好將資金借給償還風(fēng)險小的富者而不是風(fēng)險大的貧者。三個(gè)因素包括：經(jīng)濟基本面、土地供給和金融杠桿。相對而言，一二線(xiàn)城市、中心城市、大都市圈和城市群公共產(chǎn)品好、經(jīng)濟增長(cháng)潛力大、人口流入多、但是土地供給相對偏緊，相對寬松的貨幣環(huán)境導致部分資金在城市之間流動(dòng)，加上炒房觀(guān)念仍在，決定城市房?jì)r(jià)分化呈現新變化。
下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢分析與判斷
當前在沒(méi)有重大政策轉向和新的外部沖擊的情況下，預計下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續平穩恢復和增長(cháng)的態(tài)勢。
第一，年度有望恢復平穩?？傮w上看，預計全年商品房?jì)r(jià)格同比增長(cháng)5%左右，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)-5%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)3%至7%。從時(shí)間上看，將呈現逐月邊際遞減性恢復態(tài)勢。從空間上看，各地恢復程度不同，分化持續加劇。中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至可能出現過(guò)熱，其他城市復蘇較慢甚至可能陷入衰退。
第二，潛在隱憂(yōu)值得關(guān)注。首先，地價(jià)出現快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長(cháng)雖只有-8%，但成交價(jià)款卻增長(cháng)7.1%，依此推算地價(jià)上漲高達15.1%，且一些城市“地王”又現。因此，須預防類(lèi)似2015年至2016年那輪“地王”帶動(dòng)房?jì)r(jià)輪番上漲并不斷擴散的局部過(guò)熱再度上演；其次，個(gè)人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異。此前兩項指標變動(dòng)幾乎同步，但1—5月份前者同比增長(cháng)-0.9%，后者增長(cháng)-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外，不少城市出現房租下降，房?jì)r(jià)上漲。一些城市出現利用多種途徑融資炒房現象；再次，一些城市樓市面臨過(guò)熱風(fēng)險。由于房地產(chǎn)長(cháng)效機制尚未完全建立，市場(chǎng)各方仍有炒作沖動(dòng)，加上前述規律支配，一些熱點(diǎn)大城市中心區、都市圈和城市群樓市面臨過(guò)熱風(fēng)險；最后，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風(fēng)險。一些非熱點(diǎn)城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在調控視線(xiàn)范圍內，過(guò)去兩年出現樓市過(guò)熱。在當前疫情沖擊、經(jīng)濟增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風(fēng)險開(kāi)始暴露。
第三，起落風(fēng)險仍須警惕。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復平穩，風(fēng)險總體可控，但是一些風(fēng)險因素仍須高度警惕。首先，樓市總體風(fēng)險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房?jì)r(jià)收入比平均高達1∶9.1。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%。2018年居民家庭債務(wù)收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均凈負債率達到91.37%。這些都明顯高出合理區間；其次，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢面臨不確定性。國外疫情、國際經(jīng)濟和國際關(guān)系存在進(jìn)一步惡化的風(fēng)險，如果情況持續惡化或再有新的沖擊，將引起居民創(chuàng )業(yè)、就業(yè)和收入持續惡化，或將導致住房剛性和改善型需求大幅下降；最后，樓市預期復雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩定向好，在風(fēng)險較大情況下，外部環(huán)境及樓市波動(dòng)極易引發(fā)預期逆轉。以上三點(diǎn)決定超過(guò)一定區間的沖擊和變化會(huì )引起市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。
完善房地產(chǎn)長(cháng)效機制的對策建議
房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向取決于環(huán)境變化和政策應對?；诜康禺a(chǎn)的重要性及樓市內外環(huán)境變化，應將穩住房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀(guān)經(jīng)濟的重要目標，將確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定即平穩恢復和增長(cháng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的目標。為此，提出以下建議：
第一，保持調控定力。促進(jìn)市場(chǎng)平穩恢復和增長(cháng)。堅持“房住不炒”的定位、“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調控政策的連續性、一致性和穩定性。對于個(gè)別城市樓市超出合理區間，國家和相關(guān)省市的監管部門(mén)應根據監測和預警級別對其啟動(dòng)約談、問(wèn)責和完善調控政策措施。
第二，釋放市場(chǎng)潛力。在持久防疫、穩住預期、做好預案的基礎上，著(zhù)力釋放結構性潛力，穩中求進(jìn)。首先，釋放空間潛力。支持在中心城市郊區、大都市圈周邊和城市群內的中小城市的住房開(kāi)發(fā)，加大資金、土地供應，這也有利于房?jì)r(jià)下降。同時(shí)加大基礎設施向周邊延伸，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊擴散；其次，釋放業(yè)態(tài)潛力。加快老城更新、舊房改造及配套基礎設施建設投資；再次，釋放需求潛力。在抑制炒房的同時(shí)，將改善性住房需求作為重點(diǎn)以帶動(dòng)剛性需求。結合新型城鎮化，實(shí)施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租購住房建設力度。
第三，完善長(cháng)效機制。一是區別政策屬性，完善“一城一策”的調控機制。繼續堅持“房住不炒”的定位、“三穩”的目標和“不刺激”的原則全國統一不變；堅持監管政策制度以及普適的政策全國統一或不變；具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財稅政策允許“因時(shí)因地”而定；實(shí)現總體的以靜制動(dòng)與具體的以變應變的結合。二是實(shí)行全面覆蓋，構建雙向用力的聯(lián)動(dòng)機制。全面覆蓋監管：要將全國所有城市納入監測和監管的范圍，力避過(guò)去只管漲價(jià)城市的弊端，將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監測和監管范圍，將督察擴展到前期規劃、計劃、市場(chǎng)預期，尤其做好應急預案準備。雙向聯(lián)動(dòng)調控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金和住房供給的同時(shí)，減少人口收縮地區上述供給，防止大起大落。三是區別政策類(lèi)別，完善“管活放治”的責任機制。建立全國監測預警體系。整合全國各級政府的房地產(chǎn)相關(guān)主管部門(mén)的監管體系。明確統管的內容：國家和省市應將房?jì)r(jià)、商品房存銷(xiāo)比、空置率，土地的價(jià)格、供應量、閑置率，房貸規模及占比等納入到監測、監管指標體系當中，劃定各指標允許區間、紅線(xiàn)和底線(xiàn)。明確下放的權力：將行政性規定、土地審批、利率、首付比確定，房地產(chǎn)稅率確定等自主決策，財稅政策交由地方自主決策，同時(shí)制定決策規則和裁量區間。完善督導機制：針對監管內容，建立并實(shí)施實(shí)時(shí)監測預警市場(chǎng)和督察政策執行制度。對于下放的事項，應實(shí)施“飛檢”和督導。落實(shí)主體責任：明確管放的責任劃分，對于超出指標區間或紅線(xiàn)的城市、對于違反決策規則的城市，自動(dòng)啟動(dòng)約談和問(wèn)責機制。四是抓住關(guān)鍵指標，建立指標掛鉤的動(dòng)態(tài)機制。將人口等相關(guān)指標納入上述監測監管指標體系，將人口流入規模、土地供應額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房?jì)r(jià)格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷(xiāo)比與土地、資金的供應掛鉤，并根據不同住房指標表現而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務(wù)。五是將房地產(chǎn)調控納入應急管理體系并建立自動(dòng)響應的管理機制。
（作者系中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院研究員、城市與競爭力研究中心主任）
